La crisis de Evergrande creará un efecto dominó en el sector inmobiliario chino

Análisis de Cheng Xiaonong

Una ilusión generalizada sobre la prosperidad de China se refiere al «boom de la construcción» provocado por la burbuja inmobiliaria de China. Se espera que la burbuja estalle eventualmente, pero nadie hubiera esperado que el primer “dominó” que cayera en la industria inmobiliaria de China fuera Evergrande Group, la llamada compañía inmobiliaria número uno de China. Evergrande a menudo se jacta de ser «demasiado grande para fallar». Sin embargo, lo que está sucediendo ahora es «cuando caiga la más grande, la tormenta será la más grande». La tormenta Evergrande ya ha golpeado a Wall Street y ha socavado el plan económico de China. Los tiempos difíciles, o «una caída accidentada», como la llaman los chinos, han comenzado en China. Probablemente no terminará este otoño, pero se extenderá durante bastante tiempo.

I. Un gran agujero en la burbuja inmobiliaria de China 

Durante años, prácticamente todo el mundo pareció creer que el auge económico de China es una tendencia inevitable que continuará. He argumentado que “el crecimiento económico de China durante los últimos 20 años aproximadamente se ha basado en oportunidades únicas como el ‘boom de las exportaciones’ y el ‘boom de la construcción’ que es poco probable que se repita y, por lo tanto, no son sostenibles. 

Por otro lado, la economía china ha acumulado una serie de problemas graves y casi irresolubles que dificultan que el PCCh busque una mayor prosperidad económica. Uno de los peores desafíos económicos que se ha creado el PCCh es la burbuja inmobiliaria que debe sostener.

Aunque mucha gente en China sabe que la burbuja inmobiliaria estallará tarde o temprano, pocos quieren creer que lo hará tan rápido. El Partido Comunista Chino (PCCh) ha intentado regular la actividad inmobiliaria frenando su continua expansión y evitando que estalle repentinamente al mismo tiempo.

Es como una «misión imposible». La realidad es que mientras la burbuja inmobiliaria “brille” bajo el sol, el pueblo chino mantendrá la esperanza de que el gobierno pueda sostenerla. No es hasta que emerge un agujero en la burbuja que se dan cuenta de que algo salió mal y que la burbuja no es sostenible después de todo.

Recientemente, el gigante inmobiliario chino, Evergrande Group, experimentó una ruptura en su cadena de capital y comenzó a incumplir sus productos financieros vencidos. Para hacer frente a la crisis, comenzó a vender sus propiedades residenciales en construcción e incluso utilizó los proyectos inacabados para pagar las deudas contraídas con otras empresas. Su impacto se puede sentir en la bolsa de Hong Kong y en Wall Street. Se está convirtiendo en una tormenta vigilada de cerca por los medios financieros internacionales. Sin embargo, hay quien piensa que Evergrande es sólo una gota en el océano a pesar de su tamaño, y que su colapso no dañará la enorme economía china. Entonces, ¿cómo empezó la tormenta de Evergrande y qué significa para la economía china?

II. Evergrande es como tener ocho frascos con solo siete tapas. Trató de cubrir todos los frascos pero finalmente falló

Evergrande ha estado usando varias tácticas de financiamiento para recaudar dinero en aras de la expansión. Creó la impresión de que todo estaba bien. Sin embargo, en realidad, incluso la más mínima tormenta rompería su cadena de capital, haciendo que uno de los «frascos» se «inunde» y poniendo en peligro todos los «frascos».

La sede de Evergrande transfirió el capital recaudado por Evergrande Wealth, a través de productos financieros, para llenar el agujero de capital de sus proyectos de construcción, sin devolver el capital y los intereses a Evergrande Wealth. Como resultado, los productos financieros de Evergrande no pudieron canjearse al vencimiento, revelando al público el estado real de Evergrande.

¿Cuántos hoyos tiene Evergrande y cuándo empezó a tener problemas? El medio chino Caixin Weekly publicó dos informes de investigación en su página de Wechat hace unos días, revelando mucha información privilegiada. Estos dos artículos se titulan “Cómo llegó Evergrande aquí (Parte 1): la crisis golpea” y “ Cómo llegó Evergrande aquí (Parte 2): rastreando la raíz de la crisis”. Sin embargo, bajo la presión de las autoridades, Caixin tuvo que borrar los artículos rápidamente. Estos son los puntos clave de estos dos artículos. 

En primer lugar, a pesar de que Evergrande es conocida como la empresa inmobiliaria número uno en China, tenía una grave escasez de capital y tuvo que recaudar una gran cantidad de dinero ilegalmente a través de Evergrande Wealth para financiar sus proyectos residenciales. 

Hace unos años, la sucursal de recaudación de fondos de Evergrande “promovió sus propios productos financieros a todos los empleados dentro de la empresa, incluso asignó objetivos de ventas y luego realizó revisiones periódicas del desempeño laboral basadas en las ventas”, lo que obligó a los empleados a invertir y buscar conexiones externas para cumplir con las cuotas de ventas. 

Cuando sus subcontratistas solicitaron pagos, Evergrande les exigió que compraran los productos financieros de Evergrande. “La cantidad es aproximadamente el 10% del pago del proyecto. Aunque no es obligatorio, las empresas constructoras suelen comprar los productos para mantener una buena relación con Evergrande”. A pesar de varios medios para recaudar fondos para financiar proyectos de construcción, Evergrande aún no pudo mantener el funcionamiento normal de sus sitios de construcción. En agosto de 2021, “más de 500 de los más de 800 proyectos de Evergrande en todo el país estaban paralizados”.

En segundo lugar, Evergrande debía enormes sumas de dinero a las empresas constructoras. En agosto de 2020, Evergrande tenía 8.441 socios ascendentes y descendentes, entre los cuales la mayoría de ellos tenían pagos incumplidos por Evergrande. Evergrande utilizó sus propias facturas a corto plazo sin garantía, también conocidas como facturas comerciales, para pagar estas deudas. Como se encuentra en el informe financiero de Evergrande, “las cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar ascendieron a 951.133 millones de RMB o 147.21 mil millones de dólares estadounidenses” al 30 de junio de 2021.

En tercer lugar, mientras la deuda aumenta, los activos de Evergrande se reducen. “A finales de junio de 2021, Evergrande tiene activos totales de 2,377.5 mil millones de RMB y pasivos totales de 1,966.5 mil millones de RMB. Entre estos casi 2,000 billones de RMB en pasivos, los pasivos que devengan intereses son 571,7 billones de RMB ”. 

Los denominados pasivos que devengan intereses son las sumas tomadas en préstamo por Evergrande. Después de deducir los pasivos que devengan intereses, el cuerpo principal del pasivo total son las cuentas por pagar y los ingresos previos, casi 1,4 billones de RMB. Las cuentas por pagar son el dinero de construcción adeudado por Evergrande, mientras que los recibos previos son el dinero de compra de la venta anticipada de viviendas, que aún no se han construido o completado. Según el libro, parece que Evergrande tiene activos netos de más de 400 mil millones de RMB después de deducir el pasivo total, la mayor parte de los cuales son terrenos comprados y construcción en curso. Sin embargo, esta cifra de activos netos no es fiable. 

¿Por qué?

Por un lado, el precio de adquisición del terreno es muy inferior al precio de mercado, del que puede beneficiarse la inmobiliaria. Sin embargo, si la tierra no se desarrolla durante el plazo, según el contrato de venta de la tierra del gobierno local, por lo general unos años, el gobierno local puede recuperar la tierra, lo que resulta en la desaparición de los terrenos baldíos de Evergrande de los activos netos. Además, si no hay capital disponible para proyectos en construcción, el valor de los edificios sin terminar es prácticamente cero. Por otro lado, Evergrande también tiene una gran cantidad de deuda oculta fuera de sus estados financieros. “Es un secreto bien conocido que las empresas inmobiliarias tienen muchos pasivos fuera de balance. Sigue siendo un misterio cuánta deuda fuera de balance tiene Evergrande y si supera los activos netos actuales de Evergrande».

III. La tormenta Evergrande ha disipado tres mitos sobre la industria inmobiliaria de China

La razón por la que la burbuja inmobiliaria de China ha crecido a lo largo de los años sin estallar es que, además de los esfuerzos del gobierno local para protegerla por todos los medios, tres mitos han estado frenando psicológicamente la burbuja inmobiliaria.

El primer mito es que «las empresas inmobiliarias no colapsarán si son grandes». Evergrande se ha ido expandiendo porque uno de sus principios es “si es grande, no fallará”, convencido de que el gobierno no lo dejará caer. Los compradores de viviendas en China también lo creen. 

El 2 de agosto de 2021, la revista Fortune anunció las 500 empresas más grandes del mundo. Evergrande Group ocupó el puesto 122 en el mundo. Entre las ocho empresas inmobiliarias chinas de la lista, Evergrande ocupó el primer lugar. Sin embargo, la principal empresa inmobiliaria de China está ahora en problemas. La realidad de que Evergrande podría no sobrevivir ha destruido el mito de «demasiado grande para caer», por no hablar de las pequeñas y medianas empresas.

El segundo mito es que «las casas en preventa son seguras». Muchos compradores de viviendas en China ahora están comprando viviendas y haciendo pedidos después de ver una casa modelo o un plano. Las inmobiliarias aprovechan el afán de los compradores de vivienda por conseguir una nueva vivienda y utilizan el prepago como capital para su construcción. Sin embargo, la lección de Evergrande le dice al pueblo chino que si falla la rotación del capital de una empresa de bienes raíces, las casas de preventa pueden volverse imposibles de entregar o una “torre en el aire”. Los compradores pueden quedarse sin nada a pesar de haber realizado el pago.  

Según un informe enviado por Evergrande Group al gobierno provincial de Guangdong en agosto de 2021, solo en la provincia de Guangdong, “el número de propiedades comerciales vendidas por Evergrande Group sin entrega al 30 de junio de 2020 es de 617.000 conjuntos. Si Evergrande Group entra en crisis, 2,04 millones de propietarios se enfrentarán al riesgo de proyectos incompletos o la imposibilidad de tomar posesión de sus propiedades”.

El tercer mito es que «los precios de la vivienda en China no bajarán». Para saldar las deudas, Evergrande comenzó a descontar las unidades residenciales en construcción, lo que tuvo un impacto en todo el mercado inmobiliario. Para los clientes individuales de productos financieros, la sede de Evergrande utiliza activos físicos para pagar deudas en efectivo. Du Liang, responsable de Evergrande Wealth, dijo: “Al compensar los activos físicos, las casas residenciales y los apartamentos se descuentan en un 7,2% y 5,4% respectivamente según el precio de venta actual, mientras que las tiendas minoristas y los aparcamientos tienen un descuento del 4,8% según el precio de venta actual». Al mismo tiempo, “para las facturas comerciales vencidas, Evergrande ofreció una solución de ‘compensar la deuda con propiedades’”. 

Por ejemplo, en los últimos dos meses, Evergrande, debido a la escasez de efectivo, ha saldado las deudas de una empresa de pintura llamada ‘Three Trees’ «utilizando las tres propiedades ubicadas en la ciudad de Wuhan, Ezhou y Shenzhen, con fechas previstas de finalización y entrega de 2022, 2024 y 2023 respectivamente. Es posible que las propiedades utilizadas para compensar las deudas fluyan al mercado”. Los acreedores venderán las propiedades a precios bajos independientemente de los precios actuales en el mercado inmobiliario local para recuperar el efectivo lo antes posible. “La empresa Three Trees ya ha comenzado a deshacerse de estas propiedades”.

La desacreditación de estos tres mitos tendrá, por un lado, un impacto masivo en la psicología de los compradores de vivienda a nivel nacional. Muchas personas que originalmente tienen la intención de comprar una casa tendrán que considerarlo más detenidamente. Por otro lado, la acción de descuento de Evergrande provocará un «efecto dominó» de la caída de los precios de las viviendas, lo que hará que los precios de las viviendas bajen más rápidamente en muchas ciudades.

IV. Las nuevas y más restrictivas políticas gubernamentales para el financiamiento inmobiliario devastarán a las empresas inmobiliarias en China

Durante más de una década, los gobiernos locales de China han dependido en gran medida de la venta de terrenos para obtener ingresos. Muchos bancos han invertido en proyectos inmobiliarios o han proporcionado hipotecas a compradores de viviendas. El gobierno central está cada vez más preocupado por la posibilidad de que estalle una burbuja inmobiliaria y sus implicaciones para los gobiernos locales y los bancos. Si estalla la burbuja inmobiliaria, habrá una gran cantidad de insolvencias, lo que provocará una crisis en el sector bancario, y con la alta dependencia de las finanzas locales de la inmobiliaria, las finanzas locales podrían colapsar con ella. Por lo tanto, desde 2017, Beijing ha estado tratando de detener el desarrollo febril de la industria inmobiliaria presionando suavemente la burbuja inmobiliaria a través de múltiples medios, como restricciones a las compras, precios y préstamos.

A raíz de la pandemia, el gobierno central se ha preocupado aún más de que el sector inmobiliario o «el sector insignia en China» esté extrayendo demasiados recursos financieros de la sociedad y provocando que el gasto de los consumidores se contraiga y la economía pierda impulso. Entonces, comenzó a tomar más medidas drásticas en el sector. En agosto de 2020, el PCCh trazó “3 líneas rojas” para que las empresas inmobiliarias limiten sus préstamos bancarios. Las tres líneas son: la relación del balance (es decir, los pasivos divididos por los activos), excluidos los ingresos previos, no debe ser superior al 70%; el ratio de endeudamiento neto de las empresas inmobiliarias no debe ser superior al 100%; la razón de la deuda a corto plazo en efectivo (es decir, el efectivo dividido por la deuda a corto plazo) no debe ser inferior a 1.

La nueva política estipula que, si una empresa de bienes raíces pasa por las tres «líneas rojas», ya no puede pedir prestado a los bancos; si pisa dos “líneas rojas”, su tasa de crecimiento anual de la deuda que devenga intereses no superará el 5%; si pisa solo una “línea roja”, su tasa de crecimiento anual de la deuda que devenga intereses no superará el 10%; si no se cruza ninguna de las tres “líneas rojas”, su incremento anual en una deuda que devenga intereses será como máximo del 15%. De esta manera, la práctica común de pedir prestado nuevas deudas para pagar las viejas ya no puede funcionar para las empresas inmobiliarias. Cuando no pueden pedir prestados suficientes préstamos y deben pagar las deudas antiguas, estas empresas caerán en insolvencia.

Evergrande no es la única que no ha tenido suerte con la nueva política de financiación inmobiliaria. Desde su implementación a principios de 2021, las empresas inmobiliarias han luchado en aguas profundas durante 8 meses. Hasta el 5 de septiembre, 274 empresas inmobiliarias de todo el país se habían declarado en quiebra, una media de una al día. Las primeras en quebrar fueron pequeñas empresas inmobiliarias con escasa fuerza de capital, y luego fue Evergrande. Mientras la nueva política esté en vigor, la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias será cada vez más inmensa.

V. La importancia de la tormenta Evergrande para la economía de China

Se puede decir que la tormenta Evergrande ha informado al PCCh de la necesidad de una nueva política de financiamiento para las empresas inmobiliarias y del peligro de la deflación acelerada de la burbuja inmobiliaria. Aunque es poco probable que Evergrande por sí solo arrastre a toda la industria inmobiliaria al abismo de inmediato, la tormenta que inició ha demostrado que el crecimiento basado en el sector inmobiliario en China ha llegado a su fin. Además, la burbuja inmobiliaria se ha convertido en una pesada carga para toda la economía. Es poco probable que los elogios por el “boom de la construcción” vuelvan a escucharse en China.

La nueva política de financiación del PCCh para las empresas inmobiliarias se centra en la preservación de los bancos a expensas de las empresas inmobiliarias, lo que en cierto modo equivale a «romperse el brazo para sobrevivir». En cuanto a Evergrande, a las autoridades les gustaría que gestionara sus complicadas deudas y sus activos en rápida contracción por su cuenta. Al hacerlo, también quieren comprender qué tan terrible podría resultar la tormenta Evergrande.

La tormenta Evergrande representa el comienzo del estallido de la burbuja inmobiliaria de China, probablemente el primer “dominó” en desencadenar el efecto dominó que pronto aparecerá en la industria inmobiliaria. El comportamiento de otras empresas inmobiliarias no depende exclusivamente de sus esfuerzos, sino en mayor medida del entorno económico general de China. Si los precios de las viviendas continúan bajando, el gobierno está obligado a sacrificar más empresas inmobiliarias para salvar a los bancos. Tal situación exacerbaría la economía de China, que ya está luchando con el lento gasto interno y el aumento de los precios industriales. Eclipsaría el pregón del Partido Comunista de una recuperación económica. El Wall Street Journal dedicó varios artículos el 22 de septiembre a analizar el impacto negativo de la tormenta Evergrande en la economía de China. Evergrande es la economía de China en pocas palabras«.

La sociedad internacional ya siente la tormenta Evergrande. Los medios de todo el mundo, incluidos los medios financieros de EE. UU., han informado continuamente sobre su impacto. Después de que la situación de Evergrande se hizo pública, afectó a los mercados de valores de Hong Kong y Nueva York. 

En la bolsa de Nueva York, no solo se vieron afectadas las acciones de concepto chino y los fondos de bonos chinos, sino también las empresas estadounidenses. Por ejemplo, las dos recesiones más notables son Caterpillar Inc., que fabrica y vende maquinaria de construcción en China, y Goldman Sachs Group Inc., un ávido distribuidor e inversor en bonos de empresas chinas involucradas en la vivienda.

Aunque Evergrande no es tan grande como para cambiar la dirección de la economía global, ha expuesto los riesgos económicos de China, que es tan grande que la comunidad inversora global lo reevaluará. Se volverán más cautelosos en sus futuras inversiones en China e incluso pueden retirar algunas. Esta tendencia internacional seguramente agregará presión sobre China. Las empresas chinas, desesperadas por recaudar fondos vendiendo bonos a países occidentales, pueden perder su «encanto» de atraer capital extranjero. Además, la creciente cautela de los inversores extranjeros hará que la economía china sea menos capaz de contar con capital extranjero. 

Independientemente del destino de Evergrande, ya ha dejado su nombre en la historia. En el futuro, cuando los expertos en historia económica mundial describan el declive de la economía china, probablemente comenzarán sus capítulos con frases como «Desde el incidente de Evergrande…», que es la importancia de prestar atención a la tormenta de Evergrande hoy en día.

El Dr. Cheng Xiaonong es un estudioso de la política y la economía de China con sede en Nueva Jersey. Cheng era investigador de políticas y ayudante del fallecido estadista chino Zhao Ziyang cuando este último se desempeñó como primer ministro. Cheng también ha sido editor en jefe de la revista Modern China Studies.