Oferta en alza y precios en caída: Los sorprendentes efectos de la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina

La eliminación de la Ley de Alquileres en Argentina, implementada por el presidente Javier Milei a través del DNU 70/2023 en diciembre de 2023, está generando un impacto significativo en el mercado inmobiliario.

Según un informe del Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, encabezado por Federico Sturzenegger, la medida provocó un aumento del 211,9% en la oferta de inmuebles y una reducción del 26,6% en los precios reales de los alquileres.

La antigua ley, promulgada en 2020 y aplicada desde 2021, establecía contratos mínimos de tres años con ajustes anuales en base al incremento de los precios registrado en las estadísticas oficiales. Esta rigidez, en un contexto de alta inflación, desalentó a muchos propietarios a ofrecer sus inmuebles en alquiler.

El ministerio señala: «Las disposiciones de la vieja ley de alquileres generaron un considerable desincentivo por parte de los propietarios para ofrecer sus propiedades en alquiler».

Tras la derogación, el mercado experimentó una rápida recuperación. Datos de Mercado Libre revelan que la oferta de departamentos en alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) aumentó un 90,3% en enero de 2024 comparado con diciembre de 2023. Esta tendencia continuó durante el primer semestre, alcanzando un incremento total del 211,9% para junio de 2024.

Paralelamente, los precios de los alquileres disminuyeron. En enero de 2024, el costo real por metro cuadrado en el AMBA bajó un 6,7% respecto al mes anterior. Esta tendencia se mantuvo, acumulando una caída del 26,6% para junio de 2024 en comparación con diciembre de 2023.

El ministerio atribuye estos cambios a la flexibilización del mercado: «Esta flexibilización incentivó a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler y, en consecuencia, aumentó la oferta disponible de inmuebles con la consiguiente caída de los precios».

La Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) realizó un relevamiento basado en más de 53.000 contratos en el país.

Emilio Caravaca Pazos, presidente de la FIRA, destaca: «Anteriormente, los inquilinos se enfrentaban a una oferta limitada y largas listas de espera, pero actualmente el mercado muestra una expansión de la oferta de inmuebles disponible para alquilar en diversas ciudades del país».

El estudio de la FIRA revela que el 86% de las prórrogas, comunes hasta finales de 2023 debido al rechazo de los propietarios hacia la ley derogada, ahora se renuevan como nuevos contratos. La mayoría de estos acuerdos se establecen por 24 meses, con un 71,6% en alquileres habitacionales y un 60,6% en comerciales.

En cuanto a los ajustes de precios, el Índice para Contratos de Locación (ICL) predomina en contratos habitacionales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) es más usado en el ámbito comercial. Los ajustes suelen pactarse de forma cuatrimestral, trimestral o semestral, según las características del inmueble.

Caravaca Pazos resalta la baja conflictividad y alta estabilidad en el cumplimiento de pagos: «Inquilinos y comerciantes priorizan mantener buenas relaciones locativas, lo cual consideran fundamental en su planificación financiera y operativa».

Zonaprop informa que en la Ciudad de Buenos Aires, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $464.742 por mes, con un aumento del 3,3% en julio. En 2024, el incremento acumulado es del 39%, significativamente menor al 89,6% registrado en el mismo periodo de 2023.

El portal inmobiliario agrega: «El precio de alquiler de nuevos contratos se desacelera en CABA a partir de febrero de 2024. En julio, registra un aumento del 2,2% mensual, mientras que en los últimos doce meses, acumula un incremento del 163,7%, avanzando por debajo de la inflación (265,7%) y del ajuste del ICL (249,1%)».

En otras ciudades, los precios varían. Por ejemplo, en Resistencia, un departamento de dos ambientes cuesta alrededor de $160.000 mensuales, mientras que en Córdoba capital ronda los $250.000.

Caravaca Pazos señala que en algunas provincias los aumentos pueden ser mayores debido a demandas específicas: «Hay provincias donde, según la dinámica local, los incrementos pueden ser hasta un 12% o 15% mayores debido a la gran demanda, como en Neuquén por el impulso de Vaca Muerta, la minería en San Juan o el litio en Salta y Jujuy».