La crisis inmobiliaria obliga a las empresas estatales chinas a participar más en las subastas de tierras

La crisis inmobiliaria en la China comunista está obligando a los desarrolladores estatales a desempeñar un papel importante en las subastas de terrenos para rescatar a los gobiernos locales con problemas financieros. Las subastas de terrenos son una importante fuente de ingresos para los gobiernos locales, y en algunas regiones representan hasta una quinta parte de los ingresos. Anteriormente, las empresas privadas solían dominar estas subastas. Pero el mercado ha cambiado radicalmente en los últimos meses.

Según datos analizados por Financial Times (FT), los promotores gubernamentales han comprado tres cuartas partes de todos los terrenos residenciales vendidos en subastas celebradas en 22 ciudades. Esto es un aumento del 45 por ciento.

“Los gobiernos locales cuentan con grupos estatales, que tienen acceso a crédito barato, para evitar que las ventas de tierras caigan por un precipicio… Los desarrolladores privados cargados de deudas están enfocados en reducir su apalancamiento”, dijo Chai Duo a FT. Es profesor de la Universidad Central de Finanzas y Economía de Beijing y asesor de políticas gubernamentales.

Pero a pesar de los mejores intentos de las empresas estatales, las subastas de venta de terrenos siguen estando por debajo de los niveles máximos, ya que muchos actores privados no están apostando en el mercado en este momento. Antes de septiembre, solo el 6,5 por ciento de las subastas de tierras solían fracasar y no podían encontrar postores dispuestos a pagar al menos el precio mínimo. Pero después de septiembre, un tercio de las subastas terminaron fracasando. 

En septiembre, el valor de las ventas de terrenos descendió un 11,15% con respecto al año anterior. En agosto, había disminuido un 17,5%. Los operadores privados sólo compraron terrenos por valor de 120.800 millones de yuanes (18.950 millones de dólares) en las subastas actuales. Esto supone un 80% menos que las subastas celebradas en el periodo de marzo a junio.

“Las 31 provincias de China (continental) no dependen por igual de los ingresos de la tierra… Las regiones costeras del este tienen altos valores de la tierra y una carga de deuda directa baja, por lo que incluso si hay una cierta disminución en los ingresos de la tierra, el impacto es limitado, porque tienen otros ingresos fiscales relativamente fuertes u otros ingresos para compensar”, dijo a Reuters Amanda Du, analista de Moody’s .

Sin embargo, Du afirmó que otras regiones que dependen más de la venta de terrenos tendrán más dificultades financieras. Lu Wenxi, analista jefe de la agencia inmobiliaria Centaline, advierte que el entorno crediticio en la China comunista ha declinado tan rápidamente desde junio que los desarrolladores inmobiliarios tienen dificultades para obtener financiación.

Las ventas en espiral es un problema importante para las empresas inmobiliarias. Sin la posibilidad de ventas sólidas, es menos probable que estas empresas se desprendan de sus reservas de efectivo para comprar tierras en el escenario actual. En septiembre, la venta de propiedades cayó un 20 por ciento en comparación con un año atrás.

«Cuando estas ciudades calientes de nivel 1 ven retiradas de tierras, significa que el entusiasmo se ha enfriado enormemente… A menos que se flexibilicen más políticas y se afloje el crédito, la caída en las ventas de tierras y viviendas puede durar bastante tiempo», Zhao Xuxiang, analista inmobiliario de Oriental Securities en Shanghai, dijo a SCMP.

En una entrevista con Bloomberg, Larry Hu, jefe de economía de China en Macquarie Securities Ltd, dijo que los desarrolladores están «atesorando efectivo» para evitar convertirse en el próximo Evergrande. «El riesgo de contagio es real», dijo Hu.

Evergrande es una de las mayores empresas inmobiliarias de la China comunista y un detonante de la actual crisis inmobiliaria. Cargada con más de 300.000 millones de dólares de deuda, la empresa tiene ahora dificultades para pagar sus compromisos. Después de Evergrande, muchos otros promotores inmobiliarios también han admitido estar en apuros financieros.