El mercado inmobiliario chino entra en una espiral descendente: el milagro económico llega a su fin
Según los últimos datos inmobiliarios de julio publicados por la Oficina Nacional de Estadística de China, los precios de las viviendas de segunda mano en las ciudades de primer nivel cayeron un 3,4 % interanual, lo que representa un aumento de 0,4 puntos porcentuales en comparación con el mes anterior. En las ciudades de segundo y tercer nivel, los precios de las viviendas de segunda mano bajaron un 5,6 % y un 6,4 % , respectivamente.
Las cifras subrayan la continua presión a la baja sobre el mercado inmobiliario de China, e incluso ciudades importantes como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen muestran claras caídas de precios.
Los destacados economistas Xu Chenggang y Cheng Xiaonong lanzaron recientemente duras advertencias: el sector inmobiliario chino está al borde del colapso total. Argumentan que esta crisis podría arrastrar a toda la economía y potencialmente hundir a China en una recesión estructural prolongada similar a la Gran Depresión. Sus análisis señalan problemas sistémicos, fallos de política y presiones externas, lo que ha generado una preocupación generalizada entre los analistas y el público en general.
Las raíces institucionales de la burbuja inmobiliaria china: tierras estatales y financiación de tierras
El profesor Xu Chenggang, destacado economista, presentó recientemente un análisis detallado de las causas profundas de la crisis inmobiliaria china. Destacó que China es uno de los pocos países del mundo con tierras totalmente estatales, tal como lo consagra su Constitución. Toda la propiedad de la tierra pertenece al Estado, lo que significa que las empresas y los particulares solo adquieren derechos de uso de la tierra, no derechos de propiedad plena. Xu argumenta que este marco institucional es clave para comprender todos los aspectos del mercado inmobiliario chino.
Xu señala que el sector inmobiliario moderno de China no existía históricamente, surgiendo solo a finales de la década de 1990, estrechamente vinculado a la reforma fiscal. En aquel entonces, el gobierno central recaudaba la mayor parte de los ingresos fiscales, lo que dejaba a los gobiernos locales con dificultades fiscales. Sin embargo, la mayor parte del gasto público, incluyendo infraestructura, educación y sanidad, depende de la financiación de los gobiernos locales, mientras que el gobierno central evalúa a los funcionarios locales principalmente en función de su crecimiento económico. Para subsanar la brecha de ingresos, el gobierno central permitió a los gobiernos locales vender o arrendar derechos de uso del suelo, creando un sistema conocido como «financiación fiscal del suelo».
Bajo este modelo, los gobiernos locales se convirtieron en monopolistas absolutos del mercado inmobiliario. Xu aplica la teoría económica básica: los monopolistas que buscan maximizar los ingresos restringen la oferta para impulsar los precios. De igual manera, las autoridades locales en China restringieron la oferta de terrenos mediante diversas políticas para impulsar el alza de los precios de la vivienda, lo que provocó que el mercado inmobiliario se convirtiera en una enorme burbuja en pocas décadas. Xu estima que el valor total de los activos inmobiliarios de China supera actualmente el total combinado de Estados Unidos y la Unión Europea. A diferencia de un mercado libre, el gobierno chino puede intervenir para controlar la oferta, aplicar regulaciones de precios y congelar los mercados para mantener altos los precios de la propiedad.
Sin embargo, Xu observa que esta estrategia está fracasando. El mercado actual presenta un escenario de «precios altos pero sin compradores»: aunque los precios se mantienen artificialmente, el volumen de transacciones se ha desplomado y muchos promotores inmobiliarios se enfrentan al riesgo de quiebra. Los gobiernos locales se resisten a permitir que los precios bajen, ya que esto desencadenaría una reacción en cadena: una reducción de los ingresos por tierras y una crisis fiscal. La situación se ve agravada por la ratio deuda/PIB de China, que supera el 300 %, gran parte de la cual se debe a las políticas de estímulo posteriores a 2008. Estas políticas utilizaron plataformas de financiación de los gobiernos locales para obtener préstamos de los bancos, utilizando terrenos como garantía, lo que generó una enorme exposición hipotecaria. Una caída en los precios de la vivienda podría reducir el valor de los activos bancarios, lo que podría provocar una crisis financiera.
Xu explica además que los intentos gubernamentales de flexibilización monetaria, como el aumento de la oferta monetaria, han fracasado. Los fondos regresan a los bancos en lugar de estimular el consumo o la inversión, lo que resulta en deflación en lugar de inflación. La débil demanda interna se debe al alto desempleo, los desafíos demográficos y una gran población que vive en la pobreza absoluta. El ex primer ministro Li Keqiang señaló que 600 millones de personas ganan menos de 1000 yuanes al mes y, según los estándares internacionales (la línea de pobreza de 5 dólares al día), esta cifra alcanza los 540 millones, en su mayoría trabajadores migrantes que son tratados como «ciudadanos de segunda clase» en el sistema de registro de hogares. Las estadísticas oficiales de desempleo no reflejan esta realidad, por lo que el desempleo real es mucho mayor.
Xu enfatiza que el crecimiento económico de China no debe depender únicamente de tecnología de vanguardia, sino emular los modelos institucionales de los países desarrollados para mejorar la productividad laboral. Actualmente, la distribución de la riqueza es muy desigual: los ingresos provenientes de la tierra y las finanzas fluyen principalmente al gobierno, mientras que la renta ciudadana como proporción del PIB se encuentra entre las más bajas del mundo. Esto resulta en una débil demanda interna y sobreproducción. Cualquier recuperación del sector inmobiliario depende de la reactivación del empleo, la mejora de los ingresos y la recuperación de la confianza en el mercado; de lo contrario, la especulación ciega conllevará riesgos aún mayores.
Espiral de la muerte del sector inmobiliario: deuda local, crisis bancaria y colapso sistémico
Haciendo eco del análisis del profesor Xu Chenggang, el profesor Cheng Xiaonong lanzó una advertencia aún más contundente en una reciente transmisión en vivo: el sector inmobiliario chino ha entrado en un espiral descendente, con el desplome simultáneo de los precios de la vivienda, el empleo y los ingresos fiscales, lo que podría desencadenar una crisis económica sistémica. Afirma sin rodeos que la economía china no está experimentando un ajuste cíclico, sino que ha entrado en una profunda crisis estructural similar a la Gran Depresión, lo que marca el fin definitivo del «milagro chino».
Cheng explica que la economía china depende en gran medida del sector inmobiliario: la riqueza de los ciudadanos, los activos bancarios y el crecimiento en múltiples sectores dependen de las expectativas de un aumento en los precios de la vivienda. Sin embargo, estas expectativas se han desvanecido por completo y los precios de las propiedades siguen bajando. Cita ejemplos: en ciudades como Pekín, Shanghái, Shenzhen y Cantón, los precios de la vivienda han caído a alrededor del 70 % de su valor original, y nuevas caídas podrían reducir los precios al 30 % de sus niveles originales. Advierte específicamente a los inversores taiwaneses en China continental que vendan sus propiedades rápidamente para evitar pérdidas totales.
Cheng resume que todas las políticas de estímulo del PCCh —como los recortes de las tasas de interés y el apoyo al mercado bursátil— han fracasado debido a una «triple crisis de confianza»: la confianza personal se ha desplomado, los ciudadanos temen gastar y las tasas de ahorro se disparan. Los intentos de expandir el empleo o la asistencia social son ineficaces: tanto las empresas estatales como las privadas están despidiendo personal, mientras que los gobiernos locales carecen de capacidad fiscal. El declive económico parece irreversible y podría desencadenar crisis financieras globales. Si bien el mundo puede adaptarse gradualmente, China pagará un alto precio a nivel nacional.
Identifica la causa fundamental del desplome inmobiliario como un desequilibrio entre la oferta y la demanda: el parque inmobiliario urbano supera la demanda, con suficientes viviendas vacías para durar hasta 2050. Un informe de Goldman Sachs muestra que los precios de la vivienda han caído al menos un 20 % acumulativamente en los últimos cuatro años, y se prevé que sigan bajando en los próximos dos años, con una demanda de viviendas un 75 % inferior a la de hace ocho años. Las transacciones de vivienda de segunda mano son difíciles; aunque los bancos ofrecen préstamos a bajo interés, los residentes son demasiado cautelosos a la hora de comprar, lo que provoca que los activos de muchos hogares se vuelvan negativos y un aumento del número de impagos.
Cheng extiende la crisis a los sectores fiscal y financiero: los gobiernos locales dependen en gran medida de la financiación fiscal de la tierra, pero la caída de los precios de la vivienda reduce drásticamente los ingresos por tierras, provocando un aumento explosivo de la deuda local. Entre 31 provincias y municipios, solo Shanghái tenía superávit anteriormente, pero ahora todos enfrentan presiones fiscales, a menudo recurriendo a préstamos mutuos para mantenerse a flote. Si bien las finanzas del gobierno central son relativamente suficientes, priorizan el gasto militar y la represión, con un crecimiento anual del 7 %, lo que no deja fondos para apoyar a los gobiernos locales ni para mejorar el bienestar.
El sistema bancario también está en riesgo: el alto apalancamiento y la gran proporción de préstamos con garantía hipotecaria implican que un desplome inmobiliario reduciría los activos bancarios, lo que podría desencadenar una crisis financiera. Cheng cita otros indicadores: el Índice de Precios al Productor ha caído durante 32 meses consecutivos, y las ganancias de las empresas industriales en mayo cayeron un 91 % interanual. Grandes empresas están en crisis: el fabricante de vehículos eléctricos Neta Auto quebró, la empresa de semiconductores Xingqiyuan implementó despidos no remunerados, la plataforma en línea 58.com despidió entre el 20 % y el 30 % de su personal, y el 65 % de las empresas siderúrgicas se convirtieron en «empresas zombi». El desempleo se dispara: 50 millones de graduados universitarios se encuentran en paro de larga duración, los trabajadores migrantes regresan a las zonas rurales y la falta de vivienda en las zonas urbanas aumenta drásticamente.
Las presiones externas agravan la crisis: en el marco de la Guerra Fría entre Estados Unidos y China, el comercio se ha convertido en un arma. Las batallas arancelarias han provocado el colapso de las exportaciones. Cheng critica al PCCh por no haber tratado nunca a Estados Unidos como socio, sino por explotar la confianza para robar tecnología. Tras cinco años de esta «guerra fría», los acuerdos carecen en gran medida de sentido, el capital extranjero se ha retirado y fábricas como Foxconn han detenido la producción o despedido a trabajadores. Las cadenas de suministro globales están cambiando, y la ASEAN y la India están reemplazando a China como la «fábrica mundial».
Impactos de largo alcance de la recesión económica y perspectivas futuras
Las opiniones de ambos economistas coinciden estrechamente: el colapso del mercado inmobiliario chino es resultado de problemas institucionales acumulados, no de un ajuste a corto plazo. Xu Chenggang enfatiza que la propiedad estatal de la tierra conduce a una distribución desigual de la riqueza y a una demanda interna insuficiente, mientras que Cheng Xiaonong destaca que esta espiral descendente desencadenará crisis fiscales y financieras, así como un aumento del desempleo. Los indicadores actuales —la caída del IPC en julio, la caída de las tasas de matrimonio y los atrasos en el inventario— no muestran indicios de mejora.
Las posibles consecuencias son graves: una crisis financiera podría provocar quiebras bancarias, la recesión económica incrementaría el desempleo (el desempleo juvenil oficial es del 20 %, y las tasas reales probablemente sean mayores) y el malestar social podría incrementar los niveles de pobreza. El desarrollo tecnológico depende en gran medida de las importaciones occidentales; con el suministro interrumpido en el contexto de la Guerra Fría, China podría tener dificultades para mantener sus capacidades avanzadas. El gasto militar se prioriza sobre las necesidades civiles, mientras que las reformas institucionales siguen estando lejos.
De cara al futuro, Xu Chenggang cree que la caída de los precios inmobiliarios continuará durante años , y que las ciudades de primer nivel podrían estabilizarse primero, pero solo con reformas sistémicas. Cheng Xiaonong es más pesimista y advierte que el futuro será peor que el presente, con pocas probabilidades de recuperación. Los expertos recomiendan que los residentes adopten estrategias de aversión al riesgo vendiendo propiedades , que las empresas consideren retirar inversiones y que el gobierno se centre en el aprendizaje institucional y la mejora del bienestar público.
Esta advertencia ha generado un amplio debate en línea. Algunos comentaristas han dicho: «La burbuja inmobiliaria finalmente ha estallado, pero el coste es enorme». «Espero que el gobierno afronte el problema en lugar de imprimir más dinero para apuntalar el mercado». La trayectoria futura de la economía china sigue siendo un tema crucial que requiere una observación continua.
Por Jin Yan
Traducción de Janey Huang
