El intervencionismo en el mercado inmobiliario español vs la desregulación en Argentina

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La intervención estatal en el mercado inmobiliario ha sido un tema recurrente en España, especialmente bajo el gobierno de Pedro Sánchez. Con la implementación de la nueva Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023 y diversas medidas para controlar los alquileres, el resultado ha sido, contrariamente a las expectativas del gobierno, un aumento de los precios y una disminución de la oferta. 

En contraste, Argentina ha experimentado un efecto opuesto tras la desregulación del mercado de alquileres liderada por Javier Milei, lo que ofrece una lección valiosa sobre los efectos de la intervención estatal en el mercado inmobiliario. 

El mercado inmobiliario en España ha estado bajo diversas formas de control desde el estallido de la pandemia. Las políticas implementadas incluyen el control de precios, la prohibición de desahucios y la renovación automática de contratos, entre otras restricciones. 

Sin embargo, lejos de estabilizar el mercado, estas medidas han reducido la oferta y aumentado los precios. La nueva Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023, intensifica este intervencionismo con la introducción de un Índice de Precios de Referencia, que limita los precios de alquiler en áreas designadas como «tensionadas».

La evidencia empírica muestra que estas medidas han sido contraproducentes. Según datos de Idealista, la oferta de viviendas en alquiler se contrajo un 17% interanual en 2022, mientras que los precios continuaron su escalada.

Según estimaciones de CaixaBank Research, el precio promedio de los alquileres en España acumularon un aumento del 22,7% entre 2017 y mediados de 2023, muy por encima del incremento salarial promedio en el mismo período, que fue del 11,9%.

Además, la inseguridad jurídica para los propietarios y las limitaciones de precios han desincentivado la inversión en propiedades de alquiler, agravando la escasez de viviendas disponibles. 

Este patrón no es exclusivo de España; experiencias similares en países como Suecia, Francia y Alemania han demostrado que el control de alquileres tiende a fracasar, provocando efectos adversos en el mercado inmobiliario.

En contraste, Argentina ha adoptado una postura diametralmente opuesta bajo el liderazgo de Javier Milei. La eliminación de las restricciones al alquiler y la desregulación del mercado han producido resultados positivos en un corto período de tiempo. 

De acuerdo con el análisis del diario Libre Mercado -con  datos del portal inmobiliario Argenprop que recoge Bloomberg- apenas dos meses después de la implementación de estas medidas, tras años de vigencia de la polémica Ley de Alquileres durante el gobierno de Alberto Fernández, la oferta de viviendas para alquilar en Buenos Aires casi se duplicó, alcanzando el nivel más alto en 7 años. En consecuencia, los precios experimentaron una disminución real del 22%, ajustados por la inflación.

La ley intervencionista del kirchnerismo había sido aprobada en junio de 2020 y recientemente había sido reformada. En 2023, con la reforma, los alquileres en general experimentaron un aumento superior al 300% interanual.

Tras la derogación de Milei mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia puesto en vigor en diciembre, los nuevos contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015.

En términos simples,  los acuerdos volvieron a tener una duración de dos años, con actualizaciones semestrales previamente pactadas entre el inquilino y el propietario. 

Además, la desregulación permite que los contratos se puedan celebrar en todo tipo de moneda como pesos, dólares y euros. Por otro lado, los contratos ya no deben inscribirse ante la AFIP, el ente recaudador de impuestos argentino.

La rápida reversión del panorama inmobiliario, pone en evidencia cómo la desregulación puede aumentar la oferta y reducir los precios, ofreciendo un alivio tangible tanto para propietarios como para inquilinos.

Desde España, los medios y analistas observan con interés el caso argentino y el resultado de las políticas de Milei en este aspecto, provocando un debate sobre la viabilidad y efectividad de las políticas de intervención estatal del gobierno español. 

Así, los críticos del intervencionismo argumentan que la experiencia argentina refuerza la necesidad de adoptar un enfoque más liberal y menos restrictivo para abordar la crisis de la vivienda y creen que el equipo de Pedro Sánchez debería reconsiderar su enfoque progresista. 

Recientemente, el limitado desempeño del PSOE en las elecciones europeas tal vez sea una alarma de que la sociedad, en general, también está pidiendo un cambio en favor de más libertad. 

La propia Yolanda Díaz, vicepresidente segunda del Gobierno de España, admitió que los resultados de su coalición no fueron buenos y que «debemos reflexionar».