Crisis inmobiliaria: Caen los precios de la vivienda en las provincias chinas

Muchas provincias chinas están experimentando una caída en los precios de la vivienda, algo que ha sucedido por primera vez en seis años. De las 31 divisiones a nivel provincial, 16 registraron una caída en los precios de la vivienda en agosto. Esto incluye ciudades que son administradas directamente por el gobierno central. Los precios están en su nivel más bajo desde marzo de 2015, según datos oficiales.

Sin embargo, las cifras oficiales pueden no reflejar la realidad de la situación. En un intento por obtener dinero rápidamente en sus manos, los desarrolladores inmobiliarios tienen prisa por deshacerse de los activos y están ofreciendo grandes descuentos. Desarrolladores como China Evergrande están vendiendo propiedades a la mitad del precio original.

Para restringir la caída de los precios inmobiliarios, las autoridades han comenzado a tomar medidas. En Zhangjiakou y Yueyang, los desarrolladores tienen prohibido vender nuevas propiedades con un descuento del 15 por ciento. En Wuxi, las autoridades han prohibido la venta de propiedades por debajo de su costo de construcción. Diez ciudades, la mayoría de las cuales se encuentran en el nivel inferior, han impuesto restricciones contra la reducción de los valores inmobiliarios.

La caída de los precios inmobiliarios se produce junto con una disminución de la demanda. Varios grandes desarrolladores han informado cifras de ventas más bajas para septiembre; muchos han visto caer las ventas hasta en un 30 por ciento interanual. Según el proveedor de datos chino CRIC, los 100 desarrolladores más grandes del país experimentaron una caída interanual del 36 por ciento en las ventas el mes pasado.

En una entrevista con The Wall Street Journal, Logan Wright, director de investigación de mercado de China en Rhodium Group, dijo que la caída de las ventas podría afectar a los desarrolladores en la medida en que podrían reducir los planes futuros o incluso detener el trabajo en proyectos existentes.

«Si eso continúa, entonces la preocupación más general es si algunas de las medidas de ajuste se producen a expensas de la salud de todo el sector… Verá condiciones financieras más débiles y actividades de construcción más débiles que se extienden a la economía en general», dijo Wright.

La caída de los precios inmobiliarios también podría ser una tendencia que está aquí para quedarse. En un artículo de Foreign Policy, Wright dijo que el mercado inmobiliario chino está «fundamentalmente desequilibrado» debido a «demasiadas viviendas» y «muy poca demanda entre los propietarios-ocupantes». Él cree que las tasas de formación de hogares alcanzaron su punto máximo entre 2013 y 2015; Fue entonces cuando la población activa de China comenzó a disminuir.

Sin embargo, los desarrolladores continuaron lanzando más proyectos. En 2019, los desarrolladores comenzaron la construcción de 18 a 19 millones de unidades. Cuando termine, es posible que no haya suficientes personas para comprar estos apartamentos; los precios podrían bajar aún más. 

Wright estima que las tasas de formación de hogares urbanos serán de alrededor de cinco a siete millones por año durante los próximos 10 años, una caída significativa de la cifra de nueve a 10 millones hace una década.

La caída de los precios y las ventas de las propiedades también afectará a los gobiernos locales que dependen de los impuestos y otras tarifas recaudadas. En la China comunista, la tierra es propiedad colectiva o estatal. Para obtener terrenos para la construcción, los desarrolladores deben comprar derechos de uso a los gobiernos locales. Con una disminución de los fondos anuales, muchas administraciones locales no podrán pagar sus deudas.

“En general, la proporción de ingresos por ventas de terrenos para los gobiernos locales en China es bastante grande, más del 20%. Entonces, si las ventas de terrenos disminuyen o su crecimiento se ralentiza, el gasto del gobierno local verá cierta presión”, dijo Betty Wang a Reuters. Wang es el economista senior de China en ANZ Hong Kong (Institutional Banking ANZ).

En 2020, las ventas de tierras en la China comunista aumentaron a 8,4 billones de yuanes (1,3 billones de dólares), lo que equivale al PIB anual de Australia. Pero en agosto pasado, las ventas de terrenos a nivel nacional cayeron un 17,5 por ciento interanual.