¿Estados Unidos está al borde de un colapso inmobiliario?

Los propietarios de viviendas y los posibles compradores en los EE. UU. pueden verse atrapados en el vértice de un colapso inmobiliario, según revelan los datos y la charla de los medios. 

Aunque los vendedores en las metrópolis norteamericanas muy disputadas se han acostumbrado a que los altos precios de cotización se cumplan con ofertas rápidas acompañadas de pocas o ninguna condición, todo parece haber cambiado casi de la noche a la mañana.

En un artículo del 26 de junio, Barron’s informó que muchos propietarios de viviendas se enfrentaron repentinamente a una realidad desagradable al tratar de vender en junio.

En lugares como Nueva Orleans, una mujer de 36 años le dijo al medio que su agente inmobiliario le aconsejó que «a partir de la semana pasada, alrededor del 50% de los compradores interesados ​​abandonaron» junto con los precios en todo el mercado que se encuentran con fuertes recortes en sitios como como Zillow.

MÁS SOBRE LA CRISIS MUNDIAL

• ¿Es el parloteo del establishment sobre la «enfermedad X» el preludio de una nueva pandemia que se avecina?
• Irlanda simula ‘crisis energética’ con bloqueos y control de combustible

A medida que la Reserva Federal finalmente comienza el ajuste cuantitativo después de años de tasas de interés cercanas a cero, Barrons’ informa que la tarifa actual para la hipoteca promedio a 30 años aumentó a «casi el 6% desde aproximadamente el 3% a fines del año pasado».

El medio explica que esto genera un problema para los vendedores, ya que los compradores a quienes anteriormente se les habría dado luz verde para firmar un préstamo de $520.000 ahora solo califican para una propiedad de $400.000.

Matemáticas dolorosas del posible colapso inmobiliario

Pero hay más en juego para los compradores potenciales que el costo de una casa en la que pueden firmar una deuda. El costo de endeudamiento diferencial entre una hipoteca del 3 y el 6 por ciento es enorme. 

Utilizando la calculadora de hipotecas del banco canadiense Royal Bank, dado que las calculadoras de hipotecas canadienses revelan el costo total de los préstamos para los posibles compradores, una hipoteca de $500.000 a una tasa de interés fija del 3 por ciento amortizada en 30 años con un plazo de interés de 5 años ascendería a $70.561 en intereses pagados 5 años y $257.083,23 de interés total.

Mientras tanto, una hipoteca de $380.000 con los mismos parámetros, pero a una tasa de interés del 6 por ciento, da como resultado un costo de préstamo de $108.902 durante 5 años y $433.717 en interés total adeudado. 

Adicionalmente, el pago mensual pasa de $2.103 a $2.260. 

En resumen, con unos tipos de interés más altos, los compradores no sólo pueden optar a viviendas de menor valor, sino que tendrán que hacer frente a pagos mensuales más elevados, respaldados por unos costes de préstamo que, en última instancia, pueden superar el valor total de su vivienda, antes incluso de tener en cuenta las cuotas de la comunidad de propietarios, los impuestos sobre la propiedad y los servicios.

Destrucción de la demanda

Como era de esperar, las tasas más altas pueden ser el presagio de la destrucción de la demanda. Barron’s informó: «En las últimas semanas, el volumen de solicitudes de préstamo para comprar una casa, medido por el promedio móvil de 4 semanas, cayó a sus niveles más bajos desde los primeros días de la pandemia, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios».

Y agregó que, “las ventas de casas existentes también han caído, disminuyendo en mayo a su nivel más bajo desde junio de 2020, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios”.

Los informes del 30 de junio de CNBC confirmaron la manifestación. Informaron que, según los datos de Realtor.com, la cantidad de listados activos aumentó un asombroso 19 por ciento en junio, el mayor aumento en los cinco años que el sitio web ha rastreado datos.

Pero el número es solo un promedio. Para lugares como Austin, Phoenix y Raleigh, esa cifra es de tres dígitos, siendo Austin la más alta con un aumento del 145 por ciento.

A pesar de la creciente abundancia en la oferta, los vendedores todavía están tratando de obtener el mejor precio para sus propiedades, afirma el artículo, y señala que el precio medio de cotización de junio alcanzó un nuevo récord de $450.000. 

Sin embargo, vale la pena señalar que un precio de cotización es solo un precio de venta. 

CNBC declaró que, según las estadísticas del proveedor de datos de propiedades ATTOM, «la vivienda de precio medio en el segundo trimestre requirió el 31,5% del salario promedio de EE. UU.».

Esa cifra es la más alta desde 2007, solo unos meses antes de la crisis financiera de 2008, y representa un aumento del 24 por ciento año tras año.

Un informe del 9 de junio de Fox Business que cita datos de Realtor.com indicó que los precios de cotización ya habían comenzado a caer en picado ya en marzo en 10 ciudades de EE. UU.

Los más afectados fueron Toledo, Rochester, Detroit y Pittsburgh, donde los precios promedio cayeron entre 13,7 y 18,7 por ciento año tras año.

Incluso en lugares más metropolitanos como Los Ángeles, que tiene un precio promedio de vivienda de $985.500 y Chicago a $399.900, los precios promedio de cotización cayeron un 5 y un 3,7 por ciento, respectivamente.